Заветная мечта или «подводные камни» в поле

Уважаемый читатель! Если Вы решили, что именно в 2020 году осуществится Ваша заветная мечта – ​Вы навсегда измените свою жизнь: суету горожанина (или служащего-­бюджетника) променяете на степенность селянина-­созидателя, прозябание в офисе – ​на уважаемый во всём мире труд на земле, а может вы просто решили инвестировать в землю, чтобы потом выгодно торговать ею (ибо земля – всегда ​в цене, особенно на Юге России) – ​не особенно обольщайтесь.

Изначально обращаем Ваше внимание, уважаемый читатель, что как продать, так и купить пай земли сельхозназначения достаточно сложно. Прежде всего, важно помнить, что взаимоотношения сторон, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливающие правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются множеством законов и подзаконных актов.

А посему, тем, кто планирует купить или продать долю в праве общей собственности в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, необходимо строго руководствоваться законодательством в этой сфере.

Иначе получится так, как описано в письме, пришедшем в редакцию «Аграрного Ставрополья» из ООО «СП Гвардеец» Апанасенковского района, о том, как в обход действующего законодательства, регулирующего оборот земельных долей, граждане умудряются стать участниками долевой собственности.

Кому уходят наши земли?

Описанная история началась в селе Апанасенковском 7 июля 2011 года, когда в районном суде было заключено мировое соглашение между Курбановым Ш. Д. и Османовым К. Г. Внешне безобидное и простое действие привело к далеко идущим последствиям. Второй возместил первому свой денежный долг не деньгами, а собственной долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:03:000000:202. На что, по сути, не имел законного права. Почему? Почитаем Федеральный Закон № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ясно устанавливает, что «без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – ​члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли».

С другой стороны, в обход действующего законодательства, Курбанов Ш. Д., не являясь участником долевой собственности, приобрел долю в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Вот с этого-то и начался процесс формирования нового земельного собственника в Апанасенковском районе, ведь мировое соглашение о передаче земельной доли в качестве отступного фактически подменило сделку купли-­продажи земельной доли.

Всё очень просто

Вообще, в отношении скупки земель сельхозназначения хорошо известна нехитрая схема, довольно широко распространенная в России примерно до 2014 года и встречающаяся, к сожалению, и в настоящее время: некто, владеющий значительными финансами, «нанимает» кого-то в селе, хорошо знающего местную ситуа­цию и людей, и внедрившись через него в число дольщиков, скупает через него же паи, чтобы потом сформировать крупный земельный участок, выделить его из общей долевой собственности и перепродать (ну, какому-то агрохолдингу, например). Земли Юга России стоят дорого, это общеизвестный факт. И в схеме этой нет ничего противозаконного, если этот «некто-­резидент» – ​сам является одним из пайщиков. Но в описываемом случае все как раз не так.

У конкретной ситуации, описанной в письме (вообще – ​крик души) с вышеописанным много схожего.

Продать Курбанову Ш. Д. свой пай Османов К. Г. не смог ввиду явного противоречия закону, в связи с этим, как следует из определения суда, между Курбановым Ш. Д. и Османовым К. Г. был заключен договор займа денежных средств на сумму 60 000 руб­лей, которые Османов К. Г. вовремя не отдал, и Курбанов Ш. Д. обратился в Апанасенковский районный суд Ставропольского края с иском к Османову К. Г. о взыскании долга по договору зай­ма в сумме 60 000 руб­лей. Определением суда от 7 июля 2011 года между Курбановым Ш. Д. и Османовым К. Г. утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого Османов К. Г. в счет погашения своего долга в сумме 60 000 (шестидесяти тысяч) руб­лей передает в качестве отступного в собственность Курбанова Ш. Д. принадлежащую ему долю в размере 120/10140 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 34 121 100 кв. м., кадастровый номер 26:03:000000:202, категория земель – ​земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение): СПК «Гвардеец», бригада № 1, пашня: секция VII контуры 11,16,21,26,29,32,35,38; секция VIII контуры: 1,10,12; секция V контуры: 70,45; секция IV контур 100, пастбища секция IV, II, III, V, I, Апанасенковский район, Ставропольского края.

Тем самым, в соответствии с мировым соглашением, утвержденным судом, от участника долевой собственности (Османова К. Г.) лицу, не являющемуся участником долевой собственности (Курбанову Ш. Д.) в земельном участке с кадастровым номером 26:03:000000:202 была передана доля в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Лучше позже, чем…

Недавно в свете гражданского дела по иску ООО «СП Гвардеец» к Курбанову Ш. Д. о переводе прав на земельные доли в рамках реализации преимущественного права арендатора на покупку земельных долей в случае их реализации, в рамках ознакомления с материалами указанного дела, стало известно о действительной природе появления в собственности у Курбанова Ш. Д. первой земельной доли, с которой впоследствии началась массовая скупка долей и становление нового землевладельца на территории Апанасенковского сельсовета.

Преимущественное право

Самое интересное, что утвержденное мировое соглашение нарушило законные права и интересы остальных сособственников (участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:03:000000:202) на приобретение доли Османова К. Г. Ведь в соответствии с нормами законодательства именно «участники долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин – ​член крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности».

Вновь обратимся в закону: статьей 250 Гражданского кодекса РФ «предусмотрено, что при продаже доли в пра­ве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Закон связывает возможность перехода права собственности на долю на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблю­дением порядка, предусмот­ренного законом».

Принципиально важно

К чему все это привело в итоге? А к тому, что в период с 2014 по 2016 годы Курбанов Ш. Д., будучи уже участником общей долевой собственности в земельном участке, стал активно скупать земельные доли в этом участке. За указанный период приобретено 36 долей, а в 2019 году приобретено еще 6 земельных долей. В настоящее время за ним числится 42 доли, на которые приходится порядка 840 га земель из участка общей площадью 3412 га. Теперь ему есть с чем выйти на земельный рынок, ну или самому начать на нем хозяйствовать. И не было бы к нему вопросов, если бы… не первая «сделка купли-­продажи», прикрытая мировым соглашением.

Все здесь, как вы видите, не так просто, так что если вы задумали приобрести земельную долю, не пренебрегайте преимущественным правом покупки доли в праве общей собственности в земельном участке сельскохозяйственного назначения, поскольку указанное право является одним из важнейшим принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Данный принцип служит привнесению в правоотношения по обороту земельных долей стабильности и предсказуемости.

В случае же продажи земельной доли, удостоверьтесь правом покупателя на земельную долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, или подтверждающий его право на использование участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля.